据《深圳市城中村用地调查报告（2018年）》披露数据，深圳原村集体用地占地面积约321平方公里，建有46万栋建筑。近年来因土地整备、城市更新产生的拆迁引发的纠纷案件多发，针对原村集体用地上物业拆迁权益纠纷案件的裁判观点纷繁复杂。本文拟通过检索威科先行案例数据库，研究相关案件的裁判观点，进行分析。

本文主要针对原村集体用地上物业拆迁权益纠纷相关案件裁判观点进行研

究，村集体用地虽有合法用地与非法用地之分，但合法用地上也多发历史遗留违法建筑，村集体用地上物业多为无证无业，其中部分物业或办理了报建手续，或登记信息不全，或超批准范围加建，在物权效力上接近未登记状态，仍需接受政府主管部门处理后登记发证。

笔者利用威科先行法律信息库，以关键词“拆迁”“村”检索深圳法院辖区案例，在检索结果中排除国有土地上的村，主要研究围绕拆迁权益纠纷多发的物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷、确认合同效力纠纷、房屋买卖合同纠纷、民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷、城乡建设行政管理纠纷、行政确认纠纷相关案例进行分析研究。

    研究分析的目的并不是确定裁判倾向，事实上也并不存在统一的裁判倾向，且即使不经案例检索笔者也能想到几种可能的裁判结果。本文对案例分析的过程考虑到了实际案情并不完全体现在裁判文书中、案外因素对裁判的影响、法官对案件的处理技巧、裁判文书上网时的信息处理等方面的因素，本文的目的是分析不同案由下，裁判者如何论述诉讼请求、事实和理由，如何推导裁判结果，目的是分析相关裁判观点如何形成，以为处理相关案件提供参考。

关键词检索案例共1746件，其中物权确认纠纷37件、财产损害赔偿纠纷35件、确认合同效力纠纷56件、农村房屋买卖合同纠纷5件、民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷107件、相关行政案件18件，共258件，占全部检索案例的15%。

针对原村集体用地上物业拆迁权益纠纷，当事人可能采取多种诉讼策略，根据笔者经办的案件经验和实际检索结果来看，绝大部分以物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷、确认合同效力纠纷、房屋买卖合同纠纷、拆迁补偿合同纠纷为由起诉。部分当事人在民事诉讼中收不到理想效果的，也有采取行政诉讼请求确认政府关于确权、确认实施主体等行政行为违法的诉讼策略的，具体效果如何，裁判观点是怎样的，经过案例检索和分析得出以下结果。

①物权确认纠纷案由下的裁判观点

物权确认纠纷案件共37件，剔除其中涉及房改房和福利房纠纷、回迁房和国有土地上房屋确权的案件17起，余20起案件当事人均诉请确认房屋权属或确认拆迁补偿权益，法院均以案涉房屋未办理产权登记证书或虽办理房地产证但擅自加建未合法报建，房屋权属认定应由政府处理为由裁定驳回起诉。仅有一起案件（（2019）粤03民终13003号）涉及离婚财产纠纷，法院确认原告享有房产的占有权、使用权和收益权。

②财产损害纠纷案由下的裁判观点

财产损害赔偿纠纷案件共35件，剔除其中涉及收房租金损失和设备财产损失的案件17起，余18起案件中共体现出六种裁判观点：

（1）原告不能证明与房屋拆迁具有直接利害关系，裁定驳回起诉。共5起（（2020）粤03民终25072号、（2019）粤0303民初14239号等）。

（2）财产损害赔偿诉求实为确认涉案土地及房产的权利归属，进而主张拆迁补偿协议中拆迁补偿权益归属，应由政府先处理，裁定驳回起诉。共6起（（2020）粤0303民初10681号、（2019）粤03民终31643号、（2019）粤0303民初23057号等）

（3）村集体土地不得转让，不需政府确权，而以村集体证明等相关文件认定原告具有合法使用权，判决拆迁补偿利益归原告。共1起（（2019）粤0303民初3016号）

（4）拆迁补偿不以建筑物合法为前提，即使被拆迁方未取得权属证明，也能取得拆迁补偿利益，判决拆迁补偿权益归原告。共3起（（2019）粤0307民初8964号、（2017）粤0307民初1222号等）

（5）村集体对拆迁补偿对象的公告具有权属确认效力，异议人提供的证据不足以推翻村集体确权公告的，驳回诉讼请求，共2起（（2019）粤03民终1986号、（2018）粤0310民初736号）

（6）拆迁补偿权益分配问题属财产损害赔偿纠纷，不同于需经政府主管部门先行处理的未达成拆补协议的房屋拆迁补偿纠纷，原告通过合作建房取得房产的占有使用权，拆迁是按面积而非房屋权属是否合法，判决拆迁补偿权益归原告，共1起（（2016）粤03民终23354号）

③确认合同效力纠纷案由下的裁判观点

确认合同效力纠纷案件共56件，剔除其中涉及村集体和开发商的合作协议效力纠纷、被拆迁人和村集体的拆迁协议效力纠纷、商品房买卖纠纷案件27起，余28起案件中，有两起原告诉请确认村集体用地上合作建房及转让土地建房合同无效获得法院支持(（2015）深宝法民三初字第1704号、（2014）深中法房终字第961号)。其余26起案件中，原告起诉请求确认关于原村集体用地上物业转让协议无效或被告与开发商签署的拆迁补偿协议无效，法院均裁定驳回起诉或判决驳回诉讼请求，理由主要有：

（1）合同无效会引起房产处置问题，而房产权属须由政府部门处理认定。（2021）粤03民终23331号、（2020）粤03民终13950号、（2019）粤03民终8536号等案件；

（2）原告提供证据不能证明其是合法产权人，没有利害关系，主体不适格。（2021）粤03民终1995号、（2015）深中法房终字第824号等案件；

（3）宝安龙岗土地已于2004年转国有，涉案房产不属于集体土地上房屋，转让不违反强制规定；（2020）粤0307民初18497号等案件。

④房屋拆迁补偿合同纠纷案由下的裁判观点

房屋拆迁补偿合同纠纷案件占笔者检索案例的1/3，因此前司法政策文件《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释[2005]9号，已废止）及《广东省高级人民法院关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》（粤高法[2012]217号）及《关于三旧改造纠纷案件适用法律问题的批复》（粤高法民一复字[2012]22号）等文件中的只处理拆迁补偿协议履行纠纷的规定，笔者检索到的案例中大部分属于协议履行中的纠纷，由拆迁补偿权益归属产生的纠纷有两种裁判观点，基本案情均是原告请求确认享有被告与开发商签署的拆补协议中的拆迁补偿权益，裁判观点主要有三种：

（1）房屋拆迁安置补偿的权利人和受益人是应由行政主管部门根据房产的权属状况确定，对于拆迁补偿主体的确定，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及最高人民法院的相关司法解释的规定，不属于人民法院受理民事诉讼的范畴，对于原告的起诉应予以驳回。（2021）粤0303民初15692号、（2012）深中法房终字第1487号等案件；

（2）因合法建设、继承等可请求确认享有被告与开发商签署的拆迁补偿协议中的补偿权益。（2020）粤0303民初34523号、（2020）粤0303民初42556号等案件；

（3）原告诉讼请求实质是确认房屋权属，而涉案房产性质和权属认定应由行政机关先处理，不属法院受案范围，裁定驳回起诉。（2020）粤0303民初3835号等案件。

⑤农村房屋买卖合同纠纷案由下的裁判观点

深圳土地已国有化，已没有农村土地。案例检索到的农村房屋买卖合同纠纷共5件，主要案情均是原告起诉主张其与受让人签订的关于农村房屋买卖的协议无效。

在其中四起案件中，法院裁判观点认为应当先由行政机关对加建后的涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的纠纷再向人民法院提起民事诉讼为由裁定驳回起诉。

在另一起案件中，法院认为根据房地产权证书、不动产权资料电脑查询结果表显示，涉案房产土地性质为国有，故涉案房产不属于集体土地上的房屋，双方签订的该份《购房协议》未违反法律、行政法规强制性规定，不存在无效情形。虽然案涉房屋根据现有政策无法办理产权登记转移手续，但双方约定在条件成就后进行产权变更登记，系双方真实意思表示，并不影响合同本身效力为由判决驳回原告诉讼请求（（2020）粤0309民初6155号）。在该案中，被告反诉请求确认拆迁补偿权益归被告，法院以拆迁事实尚未发生，尚不具备确认之诉利益，可在拆迁发生后再主张为由驳回其反诉请求。

⑥行政诉讼中的裁判观点

围绕原村集体用地上物业拆迁权益归属的争议引发的行政诉讼案件主要集中在土地行政管理案件和行政确认案件中，分别为12件土地行政管理案件和6件行政确认案件中，主要是请求确认权属核查结果和确认实施主体行政确认行为违法。以上案件中共两起被法院判决行政行为违法，分别是（2019）粤03行终1544号、1545号案中，法院以前后确权结果无合理解释不符合具体行政行为合法性要求为由判决城市更新实施主体确认行政行为违法；另一起（2019）粤03行终1033号案中，法院判决撤销一审法院以城市更新单元权属核查结果属过程性行为驳回起诉的裁定，指令一审法院继续审理。笔者尚未检索到在行政诉讼中处理原村集体用地上物业拆迁权益纠纷的案例，大部分行政案件中，多以行政程序不合法为由起诉，不能解决权属纠纷问题。

经过上述案例检索介绍和分析可以看出，关于原村集体用地上物业拆迁补偿权益纠纷的争议案件非常多，主要集中在几类案由中。按照不同案由提起诉讼请求的请求权基础和所要求的证据和论据差别非常大，各类案件也不存在一个基本统一的裁判规则。

按物权确认纠纷案由起诉，多面临被以需经政府先处理为由裁定驳回起诉；以财产损害纠纷为由起诉有一定可能回避产权登记问题而得到实体审理但一般仅限于拆迁补偿权益已受到侵害，时间上比较紧张；以确认合同纠纷为由起诉，裁判结果多有利于物业受让方和实际占有人，法院一般不会以土地属村集体不得转让为由判决物业转让协议无效；以拆迁补偿合同纠纷为由起诉，需要注意如何获得拆补协议及如何掌握拆补利益的问题；以房屋买卖合同纠纷为由起诉，多有利于买受人，即使买受人未及时全面履行物业转让协议；提起行政诉讼，则多面临各方较大压力，诉讼成果难以转化为实际拆补利益的问题。当物业拆迁权益是因继承、离婚等问题产生时，采取各种诉讼方案均能得到实体审理，但要注意继承、离婚手续是否齐备的问题。

各种案由下的裁判观点各异，笔者认为，更常见的是先有结论后有论据，研究裁判者如何综合运用证据和论据从而得出裁判结论是比研究裁判结论是什么更为重要的问题。对原村集体用地上物业拆迁权益纠纷，要根据实际情况，选择方案、证据和论据，而没有固定的套路。