有鉴于国家十九大以来关于农村发展的振兴战略，以及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的政治定位，越来越多的农民在本村自建起了新的楼房。但基于农村城市二元化的土地政策以及建筑法规的规定，农民自建住宅工程的法律风险问题就日渐显现。本文将从土地性质以及相关法律法规等方面来浅谈农民自建住宅工程的法律风险。

根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，城市市区的土地属于国家所有，宅基地属于农民集体所有。要在城市住宅用地上完成建筑活动所需要的准备工作与农村宅基地的建筑活动准备工作也不尽相同，主要区别在于是否采用施工总承包制度、责任主体不同以及行政主管部门的监督力强弱度等方面。所以在处理农民自建住宅工程的纠纷案件时（尤其是在城市土地与村集体土地较难区分的地区），首要解决的问题就是土地性质问题。在解决完土地性质问题后，接下来才是法律适用问题。

经过笔者整理研究，我国目前涉及农民自建住宅工程的相关法律法规和部门规章的条文概略如下：

1.《中华人民共和国建筑法》第七条：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

2.国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十三条：承担村庄、集镇规划区内建筑工程施工任务的单位，必须具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证书，并按照规定的经营范围承担施工任务。在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠，除承担房屋修缮外，须按有关规定办理施工资质审批手续。（2004年国务院已取消个体工匠的施工资质审批）

3.住建部《建筑工程施工许可管理办法》第二条：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

4.建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条规定：对于建制镇、集镇规划区内的居民自建两层（不含两层）以上的建设工程，应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。居民自建两层（含两层）以下住宅的建设活动由各省、自治区、直辖市结合本地区的实际，依据本意见对限额以下工程的指导原则制定相应的管理办法。

通过上述法律法规以及部门规章可以看出，农民自建住宅工程在两层（含两层）以下时，可以不申请办理施工许可证，可以委托本村镇的个体建筑工匠来完成农民自建住宅工程而无需委托具有相关资质的设计、施工和监理单位。同时这一结论可以反推出：一旦农民自建住宅工程超过两层、工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上时，就必须要满足上述法律法规以及部门规章的强制性标准要求，也即必须申请办理施工许可证，不得委托本村镇的个体建筑工匠而必须委托具有相关资质的设计、施工和监理单位来完成农民自建住宅工程。

在得出上述结论后，结合这些法律法规以及部门规章，笔者认为，农民自建住宅工程的法律风险主要有以下几点：

1.如该自建住宅工程为两层以下（含两层）时，根据建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第五条的规定，主要的法律风险在于：

（1）农民本人必须取得规划批准文件，且在开工前到村镇建设工程管理服务机构办理报建备案手续。同时还要与村镇建设工程管理服务机构签订建房服务协议，用于作为该服务机构的指导、管理依据。

（2）农民本人不另外委托具有资质的设计、施工、监理等单位而自行组织村镇建筑工匠施工的，由农民本人对该工程的质量和施工安全负责。

2.如该自建住宅工程为两层以上（不含两层），或者工程投资额在30万元以上、建筑面积在300平方米以上时，则应严格按照《建筑法》和相关法律法规的规定，完成申请施工许可证、委托具有资质的设计、施工、监理等单位进行施工。也即一旦该自建住宅工程没有按照《建筑法》和相关法律法规的规定完成对应施工准备工作时，农民本人将承担罚款、停止施工或限期拆除等《建筑法》和相关法律法规规定的法律责任。而为这类违法农民自建住宅进行施工的个体工匠，其施工安全保护和工程款的收取也将面临非常大的风险。

3.如该自建住宅工程所占用的土地属于未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，农民本人还将承担退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋的法律责任。

关于村镇建筑工匠的问题，虽然国家已经取消对于村镇建筑工匠从业资格的审批，但并不代表国家对于村镇建筑工匠的要求降低。以广东省为例，广东省住建厅承认农村建筑工匠是推动乡村振兴、提高农村建设水平的重要力量，并要求持有《广东省乡村工匠培训合格证》的农村建筑工匠每三年完成累计24学时的继续教育。

即便是已经全面完成土地国有化的城市，原行政区划内的村民要做农民自建住宅工程也需参照上述的法律规范及部门规章的精神来执行。以深圳市为例，根据《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》：两层以上（含两层）的建筑施工图必须由有相应设计资质的建筑设计单位进行设计，或采用经批准的设计图和施工图。建筑施工必须由有相应资质的建筑施工企业承担。原村民未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或违反许可要求建设的建筑物，影响城市规划但尚可采取改正措施的，由城管综合执法部门责令限期改正，并按有关规定进行处罚，未按规定办理审批手续的补办审批手续；属于严重影响城市规划的，由城管综合执法部门责令停止违法建筑物施工，限期拆除或予以没收。

事实上，我国仍有大量的城镇乃至一些城市的行政区内存在兼有国有土地与集体土地的情况。且据笔者实地调查，全国各地的村镇仍存在大量农民罔顾法律法规以及规章制度的强制性规定，委托本村镇的个体建筑工匠违法搭建三层及以上的农民自建住宅。虽然目前尚未发生大规模的事故以及纠纷，但在当前农民工在城市里千辛万苦赚钱、再回乡建房的时代背景下，农民自建住宅工程作为一类特殊的建设工程，其背后的法律风险应当得到我们法律工作者的更多关注。