近期，深圳一位商铺业主遇到了一个难题，之前每月按期交租的餐厅突然闭门歇业，餐厅老板也联系不上了。餐厅已经擅自停业1个多月了，拖欠租金2个月了，商铺业主想强行收回商铺，但又担心餐厅老板说丢失了财物，向他索赔。
无奈之下，商铺业主向律师咨询，餐厅老板擅自闭门歇业，他作为商铺业主能否强行收回商铺？能否自行处理遗留物品？强行收回商铺是否合法？
针对该商铺业主关心的法律问题，我们团队从减少出租人损失的角度出发，进行了法律分析和解答。通过对各地法院对此类问题的裁判文书和裁判观点分析，我们发现在处理类似问题时，可能存在以下难点法律问题。
《中华人民共和国民法典》第562条第1款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第722条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
根据上述规定，因商户拒付租金导致的根本违约，承租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以依据合同约定或法律规定解除合同。
出租人能否强行收回商铺，搬离遗留物品？对遗留物品是否有保管义务？
有法院裁判观点认为，有合同约定的按照合同约定。在合同已约定的情形下，出租人有权收回商铺，搬离商铺内的遗留物品。但出租人对遗留物品应尽合理的保管义务，因此产生的保管费用可向商户进行追偿。参考案例：（2018）川01民终14144号、（2017）粤0606民初10702号有法院裁判观点认为，出租人在搬离遗留物品时，如商户未在场的，出租人应当对遗留物品进行清点和登记，并尽相关的注意义务，否则因此侵害商户财产权益的，应承担赔偿责任。参考案例：（2015）深中法房终字第1313号、（2015）云中法民二终字第4号、（2017）陕01民终11519号1、有法院裁判观点认为，拍卖、变卖以及将拍卖、变卖后的价款抵扣租金的行为，实际为对遗留物品的处置行为。出租人可根据合同约定将遗留物品进行搬离，但不能进行处分。2、实践中，也有观点主张该行为系行使留置权。但根据上述法律规定，大部分法院裁判观点认为，占有遗留物品与房屋租赁合同非属同一法律关系的，故不适用留置权。
《中华人民共和国民法典》第447条第1款规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。第448条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。
参考案例：（2016）川0104民初6817号、（2018）川01民终14144号、(2020)粤02民终340号二、出租人能否强行收回商铺，须结合个案具体情况进行分析
01
看租赁合同对收回商铺，遗留物品处理是否有约定
目前我国法律对于出租人如何收回商铺及处理遗留物品的问题未作明确规定。但根据合同意思自治原则，大多数法院的裁判观点认为，有合同约定的可以按照合同约定处理。
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若具备解除租赁合同条件的，应及时发出解除通知
《中华人民共和国民法典》第564条第1款规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
一旦满足租赁合同约定的解除条件，出租人应及时按约向承租人发出通知，写明合同解除时间、要求商户退场的时间以及相应超时退场的责任等内容，并作好相应送达证据的留存。
《中华人民共和国民法典》第591条第1款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
收铺过程中，出租人可结合商铺内遗留物品的金额、双方可能赔偿的损失以及商铺空置给出租人带来的损失等多方面进行衡量，妥善选择收回商铺及遗留物品处理的方式。另外，在租赁合同未解除、未进行催告等情况下，如出租人强行收回商铺及处理遗留物品的，将面临违约、侵权的责任风险。如可顺利收回商铺的，双方应以协商一致为原则，采取签署《租赁合同解除协议》的方式，对解除合同、清场确认及款项结算等内容进行约定。如无法顺利协商收回商铺的，建议充分考虑因收铺及遗留物品处理可能带来的纠纷，并对收铺过程进行证据收集和准备。在出租人收回商铺及处理遗留物品时，如商户未在场的，出租人应注意举证责任的部分倒置问题。也即，收铺及处理遗留物品时，证明商铺内遗留物品的数量、规格及明细的责任归于出租人，出租人应注意这一过程中的准确记录、登记及后续的妥善保管。如出租人无法提供上述准确记录、登记明细作为证据，也无法提供相反证据推翻商户提交的遗留物品清单，部分法院将判决出租人应按照清单内容返还遗留物品或作价赔偿。建议出租人在纠纷发生后，妥善选择收回商铺及遗留物品处理的方式，并及时提起诉讼、仲裁，避免出租人的财产损失进一步扩大。
