发布时间：2021-09-14
广东部分楼盘违规销售被通报
近期，广东省住房和城乡建设厅发布公告，公布2021年度查处第一批违法违规开发商、中介机构和物业公司名单，省内共计75家企业、机构和公司被通报。
据报道，今年来广州、惠州等住建部门也先后开展专项检查行动，查处部分楼盘违规销售行为并进行通报。
开发商如何才能做好售楼现场合规管理，避免法律风险呢。本文结合本团队律师提供商品房销售专项法律服务经验及法律规定，进行分析和探讨。
01
按照法律政策规定
三种情形属于楼盘违规销售
样板房设置不合理
样板房指开发商在商品住房预售前，按照商品房销售合同装修标准约定和设计文件要求提前施工完成的，开发商销售和交付房屋给购房者时作为参照标准的住宅单元，样板房包括装修展示房和交付样板房。
法律法规及政策规定
《商品房销售管理办法》
第三十一条 开发商销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
《广东省商品房预售管理条例》
第二十六条 预售人设置商品房样板房的，其布置、装修和设备的质量，除当事人另有约定的外，应当与预售说明书和实际交付使用的商品房一致；样板房在预售的商品房竣工交付使用前不得拆除。
样板房的设置是否合理是判断售楼现场是否违法违规非常重要的部分。分析广东省各地住建（房地产）主管部门通报并查处的售楼现场违法违规数据可知，开发商因样板房设置不合理被通报，具体有如下情形：
样板房为异地（临时）样板房
样板房改变了厨房功能区位置，规划为阳台功能区部分装修为住宅，在客厅设置隔断
装修展示房入口处未明示“装修展示房，仅供装修参考，装修标准详见交付样板房”标牌，标牌规格不符合标准
精装交付样板房未明示装饰材料及备材料的名称、品牌、规格等
售楼现场未按规定公示信息
开发商或委托房地产经纪机构销售新建商品房的，应在售楼现场显著位置集中公示和警示相关信息，同时，若相关证件有效期届满或公示信息内容已变更，开发商应及时更新公示信息。否则，可能被认定为售楼现场违法违规。
法律法规规定
《商品房销售管理办法》
第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
《广东省商品房预售管理条例》
第十七条 预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项：（一）预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；（二）商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准：公共和公用建筑面积的分摊办法；（六）预售商品房的价格和付款办法；（七）商品房预售款的专用账户：（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。
开发商应当按照法律及政策规定在售楼现场显著位置集中公示和警示相关信息并及时更新公示信息，避免被认定为售楼现场违规违法。分析广东省各地住建（房地产）主管部门通报并查处的售楼现场违法违规数据可知，开发商因售楼现场未按规定公示信息（或未及时更新公示信息）被通报，具体有如下情形：
楼盘信息公示内容不符合规定
售楼现场已按约在显著位置集中公示和警示信息，但若信息公示内容及方式不符合法律及政策规定，仍可能被认定为售楼现场违法违规。
法律法规及政策规定
广东省住房和城乡建设厅《关于进一步规范商品房销售信息公示的通知》2021年08月16日
第二条第二款 公示的销售信息应与商品房网签备案信息一致，公示的项目名称应与已批准的预售许可证或者现售备案证明文件一致。
第二条第五款 商品房销售广告应当符合《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》、《房地产广告发布规定》等有关规定。
售楼现场信息公示的内容及方式具体标准多由地方政策进行详细规定。开发商在审查售楼现场是否合规时，不仅须从形式上审查应当公示的信息是否已公示，还须考虑已信息公示的内容和方式是否符合法律及政策的规定。分析广东省各地住建（房地产）主管部门通报并查处的违法违规销售数据可知，开发商因售楼现场已信息公示内容和方式不符合法律及政策规定被通报，具体有如下情形：
02
为避免楼盘销售违法违规
开发商应做好六项合规管理措施
什么是售楼现场合规管理？
售楼现场合规管理，是指开发商按照法律和政策规定，加强对售楼现场的管理及监管，实现商品房合法销售，避免违法违规的行为发生。
若楼盘销售违法违规，可能导致开发商被行政处罚的法律风险。根据广东省住房和城乡建设厅《关于进一步规范商品房销售信息公示的通知》，自2021年10月1日起，各市、县（市、区）住房城乡建设主管部门在监督检查中发现有违法违规行为的，应视情节轻重对房地产开发企业、房地产经纪机构采取书面警示、约谈企业负责人、公开通报批评、暂缓销售网签、列入行业失信企业名单、行政处罚等措施，及时责令整改。
开发商做好售楼现场合规管理六项措施
按照上述法律和政策规定，为避免楼盘销售违法违规，开发商应做好六项合规管理措施。
规范设置售楼现场样板房
展示指引 设置提示标牌、不擅自改变房屋规划结构等。
设置指引 不得设置异地（临时）样板房、在申请预售许可证前设置完毕样板房、不同户型应分开设置样板房等。
拆除、移位或调换指引 自项目申领商品房预售许可证之日起，至集中交付购房者之日后6个月内或者建设项目竣工验收合格之日起2年内，不允许拆除、移位或调换样板房。
售楼现场按规定公示开发商、经纪机构和销售人员信息
开发商《营业执照》、《房地产开发资质证书》、联系电话、法定代表人。
房地产经纪机构《营业执照》、备案证明文件、经纪服务授权委托书（包括委托代理的范围、期限和权限，以及被委托人的权利、义务等信息）、机构地址和联系电话。
销售人员信息：包括姓名、相片、上岗证明、工号等。未经开发商委托的房地产经纪机构及从业人员，不得列入其中。
售楼现场按规定公示商品房项目信息
在售商品房“五证”或商品房现售备案文件。
总平面图、楼幢建筑平面图、建筑密度、绿地率、建筑间距、建筑层数等。
可能影响居民生活的公共配套设施因素所在位置。
《广东省商品住宅质量保证书》和《广东省商品住宅使用说明书》样本等。
售楼现场按规定公示商品房合同文本
《商品房认购书》和《商品房买卖合同》样本及其附件文本。
物业管理事项(含已备案的前期物业服务合同及附件文本)。
不拒绝使用住房公积金贷款的承诺书等。
商品房销售价格备案证明文件、商品房销售价目表和商品房销售价格相关信息公示表。
商品房销售进度控制表。
售楼现场按规定公示项目周边影响因素
项目红线外1000米内油气库站、危险品仓库及其他危险场所。
项目红线外100米内高压线路、微波信道、无线通讯基站及其他辐射源。
项目红线外200米内规划的路桥、隧道、变电站及其他公共设施建设情况及其建设行为可能造成的影响。
项目周边影响因素超出上述直径范围，但明显会对项目产生较大影响的，开发企业应当公示告知。
售楼现场按规定发布销售广告和信息
公示期限自商品房销售之日起至全部销售完毕之日止，所公示资料均需加盖开发商公章。
商品房销售广告应当符合《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》、《房地产广告发布规定》等有关规定。
位置示意图、绿化效果图、沙盘宣传载体，应当准确、清楚，比例恰当。
宣传片、宣传效果图、装修效果图等宣传资料，展示内容要真实准确，符合项目具体情况。
规划总平面图中载明的垃圾中转站、公厕、学校等有异味和噪音的建筑物，应当在沙盘中醒目注明。
