前言
2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称“双减政策”） 为贯彻落实上述意见，各地纷纷制定具体实施规定。据新浪财经报道，2021年8月31日，一知名培训机构巨人教育宣布倒闭。在教育“双减政策”下，部分学科类培训机构正面临转型的选择和倒闭的风险，有的培训机构干脆选择退租、另起炉灶，有的培训机构要求与出租人解除合同、退租或减租等。
作为出租房屋给培训机构的出租人，如何妥善处理与培训机构的房屋租赁合同纠纷？本文结合相关法律规定和广和律师承办同类案例经验，进行分析和探讨。
培训机构能否以“双减政策”为由
主张解除房屋租赁合同
01
关于“双减政策”的定义
“双减政策”是指为深入贯彻党的十九大和十九届五中全会精神，切实提升学校育人水平，持续规范校外培训（包括线上培训和线下培训），有效减轻义务教育阶段学生过重作业负担和校外培训负担，由中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。
02
关于解除房屋租赁合同的法定条件
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
03
关于“双减政策”是否构成不可抗力，是否构成解除房屋租赁合同法定条件
《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不能预见，是指双方缔约时不能够合理地预见到该客观情况的发生；不能避免，是指该客观情况的发生具有必然性，是无可回避的；不能克服，是指该客观情况无法抗拒，合同一方虽已尽到最大的努力但仍不能继续履行合同。只有三个“不能”的条件同时满足，才能构成不可抗力。
因此“双减政策”是否构成不可抗力也需要同时满足上述三个“不能”的条件，对于“双减政策”的出台并不是毫无预兆的，国家一直提倡给学生减负，并先后出台了《中小学生减负措施》、《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》，作为培训机构应当对相关国家政策有所了解和判断，不属于不能预见；“双减政策”并不是要关闭所有培训机构，仅是对培训机构的经营方式、经营范围等多方面进行了限制。综上所述，“双减政策”的出台对培训机构和出租方之间租赁合同的履行不构成不可抗力，“双减政策”也并不会必然导致租赁合同的合同目的不能履行，即不构成解除房屋租赁合同的法定条件，培训机构以不可抗力为由请求解除租赁合同，难以得到支持。
04
关于“双减政策”是否构成情势变更，是否构成解除房屋租赁合同条件
《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。2021年8月8日，中国民办教育协会发布了《中国民办教育协会关于校外培训机构房租有关问题的行业意见书》（以下简称“《意见书》”），认为培训机构可以以情势变更为由“与出租方重新协商变更租金标准、租赁期限等，也可以与出租方协商提前解除房屋租赁合同。出租方不应将此视为违约，不应收取违约金，并应退还押金和所预付的部分租金”。但中国民办教育协会为国家一级社团法人单位、非营利社会组织，其提出的《意见书》仅代表其观点，不具有司法解释的效力。若“双减政策”的出台，事实上对培训机构继续经营产生重大变化，并直接导致培训机构无法继续经营，且继续履行租赁合同明显显示公平或者已经完全不能实现合同目的的，培训机构应当负举证责任，须提供充分证据来证明其上述主张。人民法院或者仲裁机构有权结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
若培训机构以“双减政策”为由主张解除房屋租赁合
同，出租人能否要求对方承担赔偿责任
一、租赁合同有约定的，按照约定处理
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
根据上述规定，培训机构是否可以以“双减政策”为由主张解除租赁合同，出租人可以重点关注租赁合同中是否有以下几点约定：
01
培训机构是否属于学科类培训机构
若该培训机构不属于学科类培训机构，“双减政策”的出台并不会导致该培训机构的经营办学发生重大变化，该培训机构无权主张合同解除。对此出租人可以根据合同约定主张培训机构承担违约赔偿责任。
02
培训机构约定的租赁用途
若租赁合同中并没有约定其租赁用途为教育、培训，或者约定的并非教育、培训用途，培训机构如存在擅自进行经营办学或进行教育培训用途的，属于承租人擅自改变合同用途，培训机构应对此承担违约责任，同时培训机构无权以“双减政策”为由主张解除租赁合同。但出租人对此情况知情未明确提出反对的或默许的，培训机构可能免责。
03
是否约定不可抗力、情势变更条款
在租赁合同中是否有“若政策发生重大变化，培训机构可以主张单方解除合同”等约定，若有此类约定，双方应当按照合同约定履行。
二、租赁合同未有约定的，可按照法律规定及有关司法解释处理
01
法院有权根据案件证据及实际情况，决定是否解除合同
《中华人民共和国民法典》
第五百三十三条第二款 在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》
第一条第一款 对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。
综上所述，首先关于是否适用情势变更原则法律规定是较严格的，人民法院会慎重适用、严格审查，会根据实际情况结合培训机构与出租人的租赁合同、培训机构经营范围和内容、经营实际状况等具体分析是否应当适用情势变更原则解除或变更租赁合同。即使人民法院适用情势变更原则，也会首先尊重当事人的意思自治，先由当事人自行协商，不会轻易判定解除合同。
02
法院在裁决解除合同时，将充分考虑保护守约方的权益
《中华人民共和国民法典》
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》
第一条第四款 人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。
根据上述规定，情势变更原则不属于免责范畴，应当属于合同履行、变更范畴，即使人民法院以情势变更原则为由判定解除租赁合同，培训机构也并不一定免除违约责任，法院会遵循侧重保护守约方出租人的原则，充分考虑出租人和培训机构的利益均衡，合理调整双方利益关系。因此，若人民法院以情势变更为由解除合同，首先应当按照培训机构与出租人签订的租赁合同约定来请求培训机构履行义务，若没有约定，出租人因培训机构解除合同受到损失，培训机构也有义务分担出租人的部分正常损失。
出租人如何妥善处理培训机构房屋租赁合同纠纷
01
主动沟通协商
出租人积极主动向培训机构了解其经营状况、是否有继续经营的意愿。若培训机构有意愿继续履行租赁合同，了解其是否有经营困难，可以协商给予部分租金优惠，以鼓励其继续经营，维护商场稳定。若培训机构无意愿继续履行租赁合同，应及时协商解除或变更租赁合同，及时进行费用结算，结清欠款，以避免因培训机构跑路或闭店无法追回租金等费用，给出租人造成严重损失。
02
及时对欠款进行对账
出租人应及时对各商户的租金、管理费等进行整理结算，对账后的单据及时要求培训机构加盖公章。若培训机构存在欠款行为，及时向培训机构发函催告付清欠款。
03
做好诉讼保全预案
“双减政策”对学科类培训机构的影响较大，引起诉讼纠纷的风险增加，出租人应当提前了解培训机构及相关负责人财产线索，收集培训机构经营情况，做好费用结算，并提前做好诉讼保全预案，尽量减少可能的损失。
04
按照合同约定强行收回房屋
出租人应仔细检查与培训机构的租赁合同，重点关注合同中是否有约定收回房屋、解除合同的条款。培训机构存在违约行为符合合同约定的，出租人可以按照合同约定强制收回房屋，以减少损失。
05
通过诉讼或仲裁收回房屋，并追索损失
若合同没有约定收回房屋条款对，或与培训机构协商未果，且培训机构存在违约行为，出租人可以通过诉讼或者仲裁的方式，请求人民法院确认解除合同并要求培训机构返还房屋，并追索损失。
06
严格管理培训机构
对于可继续开展培训教育的机构，可以明确要求培训机构按照“双减政策”规定开展业务，培训时间、培训内容、培训人员、收费等都要符合“双减政策”规定，出租人工作人员可以安排工作人员定期检查，并要求培训机构出具合法经营承诺书等。
07
配合培训机构转变业务
学科类培训机构确因政策原因经营困难的，出租人可引导、协助培训机构开展非学科类培训业务、或其他经营内容，维持基本经营，以减少解约的情况，维护商场稳定运营。
08
具体分析政策施行后培训机构主张解除合同的原因
若培训机构因本身存在资质不符、虚假宣传、与学校勾连牟利等违法问题而被取缔或已经存在巨大经营风险问题的，则应自行承担相应的违法后果。此类培训机构无权以“双减政策”为由主张合同无法继续履行要求解除合同，对此，出租人应当仔细审查，注意收集和保存相关违法的证据。
