近期，某开发商因商品房广告涉及虚假宣传，被政府主管部门罚款20万元。惠州市住建局也发布了《关于规范商品房销售公示宣传行为》，对商品房销售广告、宣传资料监管进一步升级，引发关注。

依据最新政策规定，笔者对商品房广告常见违法违规行为进行总结和分析，解读开发商发布广告如何做到合法合规，避免触及监管红线。

哪些商品房广告涉嫌违法违规

广告一、“买三房送一房”

《广告法》规定，不得通过虚假或者引人误解内容的形式发布广告，欺骗、误导消费者。该广告涉嫌违反上述规定，开发商可能需承担民事赔偿责任。

【案例评析·深圳市】（2019）粤03民终10448号房屋买卖合同纠纷

案情：某上市房企以涉案房产含有地下负一层和地下夹层作为宣传噱头，业主纷纷吸引到来并购买了上述房屋。该涉案房产的样板房、宣传资料、户型图均展示了含有地下负一层及地下夹层，但在双方签署的《认购书补充协议》、购房《风险提示》、买卖合同附件也均提示、约定相应的免责条款，且买受人均在文件上对此签字确认。后因该上市房企交付的房屋不包含地下负一层和地下夹层，双方产生纠纷，遂业主将该开发商诉至人民法院。

裁判观点：本院认为，开发商在涉案房地产项目销售现场供购房者取阅的宣传资料及样板房，均展示业主购买的同类型别墅有地下一层及地下夹层，其中地下一层有停车位。但开发商主张已经通过多种方式提示购房者宣传资料并非合同附件，其承诺的交付标准应以合同及附件内容为准。

涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面；因此，交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述规定应当视为合同的内容。

判决结果及评析：判决以购房总价款30%（322万）赔偿业主损失。据当时的业主透露，该项目涉案别墅有77套，按照322万元/套的赔偿额度计算，开发商的总赔偿额度或超2.48亿元

广告二、“买xx项目上xx小学”

《房地产广告发布规定》规定，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。该广告涉嫌违反上述规定，开发商可能需承担违约责任。

【案例评析·江门市】（2018）粤民申7076号房屋买卖合同纠纷

案情：2016年，两业主欲为儿子挑选优质学校，多次前往开发商开发的楼盘处看房，售楼员向其确认，购买该楼盘房屋即享a小学双朗校区学位，同时所有该楼盘的宣传资料均有明显标示“享a小学双朗校区省级名校学位”。后双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，但因该楼盘的新生就读为b小学，两业主儿子无法就读被告承诺的a小学。双方产生纠纷，遂两业主将开发商诉至人民法院。

裁判观点：本院认为，本案审查的主要问题是开发商的售房宣传资料是否构成要约。本案中，楼盘的宣传资料有“享a小学双朗校区省级名校学位”的明显标示，系楼盘享有a小学双朗校区学位的具体明确的允诺。业主在选购房屋时，基于相信楼盘享有a小学双朗校区学位的宣传信息，选购了该小区的房屋，应认定开发商的允诺对涉案商品房买卖合同的订立有重大影响，开发商的宣传构成要约。现涉案房屋小区不享有a小学双朗校区学位，导致业主不能实现其购房目的，开发商的行为已构成违约。

判决结果及评析：判决开发商支付业主违约金2万元。该裁判案例的判决导向，为销售广告和宣传材料的说明和允诺仅需满足“内容明确、具体”，以及“对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”两个条件，即构成要约，不受商品房开发规划范围内这一条件的限制。

广告三、“地铁就在家门口”或“一首歌时间接送孩子”

《广告法》规定，房地产广告不得含有下列内容：以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

广告四、“旺丁旺财之局”“上风上水”

《房地产广告发布规定》规定，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容。

【案例·茂名市】（来源：广东省市场监督管理局）

某开发商为了推销其开发楼盘的商品房，在其微信公众号发布了含有“【国际开运名师】黄xx亲临x大名府，揭秘2019年运程！时间飞逝，2018年即将过去，马上就要迎来2019年。相信很多中国人对于明年运程、风水比较关注 重点来了 x大名府 重金聘请国际开运名师黄xx 风水讲解|猪年开运|开运宝典签赠 12月8日 14:00-17:00 与大家一起迈进开运人生……”等内容的广告。上述广告内容违反了《中华人民共和国广告法》第九条第八项和第十一条第二项的规定。因此，决定责令当事人停止发布违法广告，并处以罚款205000元。

广告五、“最具代表性的建筑”或“景观楼王”

《广告法》规定，广告不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语。

【案例·惠州市】惠湾市监西处字〔2020〕127号

惠州市某开发商发布违法房地产广告案件。某楼盘宣传单张展示，在“时代之芯 湾区精筑 世界级城市生活圈”栏目包含“5分钟直达坪山地界”“60分钟即达福田中心区”等宣传内容；在“坪山河畔 湿城公园 亲水私属公园”栏目包含“更是传统风水学的富裕尊贵之地”宣传内容；在“匠心品质 都市梦想 26载珠江好生活”栏目包含“中国最具实力的综合性大型企业集团之一”宣传内容。经核查，该广告属违法广告，违反了《中华人民共和国广告法》第九条第三项、第八项以及第二十六条第二项的规定。因此，决定责令当事人停止发布违法广告，消除影响，并处以罚款人民币10万元整。

广告六、“买房抢在涨价前”“未来升值潜力无限”

《广告法》规定，房地产广告不得含有升值或投资回报的承诺。

广告七、“买房送奔驰”

《反不正当竞争法》规定，经营者进行抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五万元。

《广告法》规定，房地产广告，面积应当标明为建筑面积或者套内面积，并不得违反国家有关价格管理的规定。

广告九、“某楼盘低调开盘，当天去化超五成”

《广告法》规定，不得通过虚假或者引人误解内容的形式发布广告，欺骗、误导消费者。

【案例·深圳市】（来源：深圳市市场监督管理局）

深圳市x房地产有限公司发布虚假房地产广告案件。当事人在“今日头条”发布房地产广告，广告中含有“阳光粤海低调开盘，当天去化超五成”的广告用语，与实际销售状况不相符合，存在以虚假、引人误解的内容欺骗、误导消费者，违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条的规定。因此，决定责令开发商停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并处以529200元罚款。

商品房广告如何避免触及上述监管红线

上述九个商品房违法违规案例，涉及商品房广告监管的九条红线。若开发商触及上述监管红线，可能涉及以下法律责任。

01

民事责任

《民法典》

第五百条 【缔约过失责任】当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚信原则的行为。

第五百七十七条 【违约责任的种类】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《广告法》

第五十六条 违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。

02

行政责任

《广告法》

第五十五条 违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

第五十七条第一款 有下列行为之一的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由市场监督管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照：

（一）发布有本法第九条、第十条规定的禁止情形的广告的；

第五十八条第八款 有下列行为之一的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请：

（八）违反本法第二十六条规定发布房地产广告的；

03

刑事责任

《刑法》

第二百二十条 【虚假广告罪】广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

开发商发布商品房广告，如何才能避免触及上述监管红线呢？

1、做好事前法律风险审核，依法规范各部门审核广告标准。

在审查时，建议加强对房地产广告发布的资质审查、设计审查以及宣传内容的审查，比如预售许可证、户外广告审批手续等，并保证宣传内容与实际内容保持一致。

在此，笔者将实践中较为常见的，房地产广告会重点审查的部分整理如下，以供参考：

政策参考：

《房地产广告发布规定》第五条、第八条、第十条、第十二条、第十八条

《广告法》第四条、第九条、第二十六条、第三十三条

《反不正当竞争法》第十条

· 不得使用推广名代替备案名（民政部门职能）；

· 不得出现融资或者变相融资的内容；

· 不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示距离；

· 不得使用最高级、绝对化用语；

· 不得使用投资回报、升值等诱导用语；

· 不得误导宣传规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政项目；

· 不得未说明价格时效和房源；

· 不得含有风水、迷信用语；

· 不得未表明属建筑面积或套内面积；

· 不能证明地理位置或比例尺不实；

· 不得以学校、公园、市政设施或国家资源等作自身宣传或配套允诺；

· 不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；

· 不得存在销售活动中的有奖销售违法问题；

· 不得对公司或者商品进行虚假宣传；

· 不得侵犯第三人的权利。

另外，惠州市政府主管部门近期发布的政策，其态度也透露了相应的监管导向：

《关于规范商品房销售公示宣传行为的通知》

第三条 开发企业在销售广告、宣传资料中应当明确所述内容是在商品房开发规划（小区建筑红线）的范围内还是范围外。对于商品房开发规划范围之内的建筑、设施的宣传内容，如果明确具体，并对房价有较大影响的，应当载入《商品房买卖合同》之中。司法实践中，即使上述宣传内容未载入合同，亦被视为《商品房买卖合同》的内容；开发企业不能以补充协议的方式否认该宣传内容的效力；如果上述宣传内容有虚假，开发企业需承担违约责任。

2、如实告知楼盘不利因素，正确使用条款。

在业主订立认购书前，如实告知楼盘不利因素，做到正确使用免责条款。避免使用“解释权”或“最终解释权”等格式条款。

3、重视、及时处理广告纠纷。

针对因触及监管红线可能导致的行政责任、民事责任及刑事责任，都是存在正确、有效的应对措施，但须根据个案具体情况、具体分析。