作者|项昭亮

责编|童干

排版|小广

一、条文

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称“建工解释一”）第14条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”（该条为原《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第13条）

解析：即发包人未经验收擅自或强行使用，可视为发包人对建筑工程满足质量标准的认可，或虽然工程质量不合格但业主自愿降低质量标准豁免承包人责任。

二、“使用”的内涵及外延及认定

（一）使用的含义：

1、应以“发包人占有并排除承包人继续施工权利”为准，即业主免除了承包人继续施工整改的义务，相当于“不需要你做了，我自己搞定”的意思，此时才是本条语境下“完全交付”的应有之义，对此《建工解释一理解与适用》中也写道“发包人仅对其擅自使用部分承担工程质量风险责任，而对未使用部分质量责任仍由施工单位承担。是为证。

2、“使用方式”应为建筑设计用途的使用，这是基于擅自使用行为对质量的影响程度推导出的，如使用厂房生产，使用住宅居住，而对于因合同被解除或终止后转交后手第三方继续施工，应不属于擅自使用，因为其一不符合使用的内涵，其二交叉施工在建筑工程中是非常正常的。

（二）认定“擅自使用”的实务案例

1、案例一：消防工程的擅自使用不影响在民事关系中视为竣工验收的认定。

（1）案件：兰州瑞德实业集团有限公司、四川天府消防工程有限公司建设工程施工合同纠纷案，（2016）最高法民再241号。

（2）裁判要旨：《消防法》第十一条、第十三条是关于消防工程验收的规定与《建工解释一》第十三条，两者适用的法律要件事实不同，法律后果不同，不属于法律冲突问题。因而，瑞德集团认为《中华人民共和国消防法》应优先于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》适用的理由，本院不予支持。故原判决依据《建工解释一》第十三条规定认定视为发包人对工程质量是认可的，并无不当。

2、案例二：其它认定为使用的情形：转让并受让人办理产权登记视为竣工验收。

（1）案件：杨德君、长春北方建筑工程公司建设工程施工合同纠纷案，（2016）最高法民再273号。

（2）裁判要旨：北方建筑公司取得该工程后，与泓泰公司签订《资产转让合同》，将工程转让给泓泰公司，并由泓泰公司办理了相关产权证书，应视为工程竣工验收合格。

三、非地基或主体结构工程“擅自使用”下对《建工解释一》第14条的排除适用。（核心在于“擅自使用”与“物的瑕疵担保责任免除”不能简单等同，而应分析业主是否具有豁免承包人质量责任的真实意思）

（一）现实情形：实践中甲方的擅自使用行为的背景多样，如迫于情势（商品房小业主压力/工业企业的投产压力），业主安排总包范围外的室内装修、设施设备安装提前进场等，对其适用《建工解释一》第14条与事实不符，将陷业主于“擅自使用验收不合格工程”与“延迟使用工程”两难境地；甚至被承包人利用这种困境，将不合格工程交付给业主，也会导致甲乙双方就质量责任的分配不尽合理。

（二）排除适用的具体情形

1、如已就验收中发现的质量问题通知承包人，则不能仅因擅自使用就认定业主放弃了工程质量异议权，业主并不具有降低工程标准或接纳瑕疵工程及豁免了承包人质量责任的意思，应排除适用第14条。

对此可参照《买卖合同解释》第13条，“买受人在合理期限内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外”；

2、未虽通知但质量问题显系承包人所为且，如承包人偷换材料就不能因为业主擅自使用就免责，除非业主明确同意降低质量标准豁免承包人质量责任；此种情况也应排除适用第14条。
参照法条：《民法典》第621条第3款“出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”

四、擅自使用的法律后果

（一）根据《建工解释一理解与适用》，擅自使用的效力仅针对擅自使用的部分，而不扩及整个工程。

（二）擅自使用的后果不及于“地基、基础、主体部分”。

其一，这是工程质量的强制性规定，是保障不特定人人身、财产安全的需要，《建筑法》第60条第1款“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量”；其二，这也应是擅自使用视为认可制度的原意，即如果有非关键问题，即使经擅自使用视为竣工仍在质保金的保障及对标范围内；但如地基基础或主体结构存在问题，则如视为竣工验收通过，则剩余的5%-3%的质保金与如此重的维修义务完全不对等。

（三）甲方擅自使用不导致“保修责任”豁免。

其一，视为竣工验收进而豁免返修义务，保修义务仍然存在；其二，因为该行为仅是视为竣工验收合格，而甲方仍保有在保修期内在约定质量条件下继续使用涉案工程的权利，因此乙方仍应承担保修义务；其三，《质量保修协议》与《施工合同》系不同合同，虽然存在牵连但仍属不同法律关系，应分别对待。

（四）擅自使用法律后果的实务案例

1、案件：人民司法·案例 2015.6，上海一中院（2014）沪一中民二（民）终字第1031号；悦康药业集团上海制药有限公司与上海伟恒防水保温工程有限公司建设工程合同纠纷案。

2、裁判要旨：发包人擅自使用未经竣工验收的工程，则占有使用之时视为工程已竣工验收，发包人提前承担工程经验收之后的法律后果，承包人可请求发包人支付工程款，发包人不得以尚未竣工验收为由进行抗辩。承包人仍应在工程合理使用的寿命内对工程地基基础、主体结构承担责任。对于该工程的其他部分的质量问题，自发包方提前使用之日起未超过法定或约定的保修期限，承包人应承担保修责任。

（五）擅自使用之于保修责任法律后果的区分

“擅自使用”包括“未组织验收”和“组织未验收未通过”二种情形；前者可视为“业主视为无瑕疵”，业主并未降低合同质量标准；后者情况下如未通知承包人则可视为“业主放弃异议而接受瑕疵”即业主已自降质量标准；二者的区分对于后期承包人保修范围的划定及责任承担直接关联。