一、案情摘要

本案系物业服务合同纠纷。原告为物业管理公司，被告为业主，原告起诉被告支付从商品房交付之日起开始拖欠至今的物业服务费。原告多次寄送律师函催告，均无果，不得已诉诸法院。法院委派谢广南律师作为本案特邀调解员（以下简称“调解员”）主持调解。

二、调解过程

调解员在收到物业服务合同纠纷案件后，先仔细察看案件起诉状及主要证据材料，了解案件的基本情况，在初步确定本案案情后，迅速开展了调解工作。

 被告称，我方购买涉案房屋后，开发商与我方签署补充协议，将涉案房屋改造为样板房，此后一直把此房屋作为样板房使用，且我方一直都没有收到关于收楼的通知。开发商至今没有确认房屋交付时间，一直没有与我方办理收楼手续，因没有办理收楼手续，令到我方没能安排房屋装修等事宜，造成了我方在房屋使用上的损失。原告计算物业管理费的时间与实际情况的时间相差太大，非常不合理，我方不认可、不同意，我方不承担所谓依期支付管理费和违约金。

原告称，开发商已发送《通知书》给被告，已通知被告接收涉案房屋，业主不按要求办理接收手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间。而后，原告多次催促被告支付近七年物业服务费，并且委托律师事务所发送《律师函》催告，但被告仍拖欠近七年物业服务费。

经过与原被告双方之间的沟通，并就针对原被告提出的意见再次查看证据，从证据上判断虽然开发商寄出了《通知书》催促被告收楼，但是该快递单上并未有被告签收的痕迹，因此被告提出不知交付的时间的意见具有一定合理性。另外，就被告提出本案物业服务费是否缴纳与开发商交付房屋有关，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告的该意见也具有一定合理性，鉴于此种情况，初步调解方法如下，作为调解员向双方提出调解意见，若被告方仍坚持本案物业服务费与开发商有关，为打破目前的僵局，可考虑将开发商作为本案第三人，以便化解这多年来的物业服务合同纠纷，调解员再联系开发商进行调解工作。

被告考虑后，向法院提交了追加开发商作为第三人的申请书。

在获悉法院收到了追加开发商作为第三人的申请书后，调解分为两方面进行：一方面，调解员随即联系开发商，并告知目前案件的情况，建议开发商与原告、被告进行积极沟通，并与原告初步确定调解方案再告知被告，以免本案继续陷入调解僵局。另一方面，调解员检索了该地区法院多份同类案件类似案情的判决书发给被告，并就判决内容理由进行重点释法阐明。

经过持续数日的沟通，原告与被告达成了和解协议，原告同意免除被告的全部违约金，被告同意就和解的物业服务费一次性向原告支付，而后原告向法院递交了撤诉申请书，本案以双方达成和解原告撤诉结案。

三、调解方法分享

调解不是和稀泥，不是忽略双方的诉求，而是在逐步沟通中了解到双方的诉求及双方所提出的事实理由，并通过理性判断、证据分析、释明法律、检索案例中不断地确定双方争议的焦点进行并就争议的事实及法律焦点与双方沟进行论证分析，使得双方能够从心底里接受调解方案。

原被告双方常常不理解调解员，可能会认为调解员是站在自己对立面的，因此，首先我们在做调解之前应树立中立、公正的调解立场，以缓和的沟通逐渐取得原被告双方的信任。其次，以良好的心态开启调解，并在面对双方当事人僵持时继续交叉沟通，在理解原被告双方的立场上坚持调解，不随意放弃调解，在双方或一方有调解意愿的时，更应该多坚持坚持。最后，为人民调解，化解社会矛盾，调解员的用心可能获得原被告的尊重及真诚的感谢。