日常生活中，消费者为满足自身居住需求购买商品房的过程中，经常会碰到出卖人因负债导致房产被查封的情况。消费者为购房通常需要支付其一生的收入和积蓄，其购房利益属于最基本的生存利益。而出卖人是金钱债权人，无论是普通债权，或建设工程承包人及抵押权人的优先债权，均属于经营利益。生存利益与经营利益两相比较，消费者的生存利益应当优先于债权人的经营利益。如果不对消费者利益予以特殊保护，则损害了消费者作为弱势群体的基本权利，也有悖于法律的价值追求。因此，法律法规赋予了商品房消费者特殊的救济途径。本文结合相关案例，探析执行程序中商品房消费者权利救济。
一、我国商品房消费者权利的法律规范
2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了如下内容：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
2005年12月，《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》(〔2005〕执他字第16号)规定：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”
2015年5月施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。
2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条、一百二十六条也对商品房消费者权利保护做了做出了更为具体的规定。
目前，商品房消费者权利保护主要适用《执行异议和复议规定》第二十九条，故本文亦在此规定上进行分析。
商品房消费者因其权利产生的基础是弱势群体的生存权，故其在金钱债权的执行程序中具有权利优先性。实践中，商品房消费者的权利能否对抗其他金钱债权，还要结合消费者合同签订、履行等情况进行综合判断。笔者认为，结合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，应从以下几方面进行分析：商品房消费者只有在其所购房产涉及金钱债权执行时，才具有权利的优先性。换言之，在非金钱债权的执行程序中，商品房消费者权利不必然具有优先性。例如，在所有权确认之诉纠纷中，若出卖人存在“一房二卖”的情况，则各购房人权利平等，商品房消费者的优先权问题也就不存在了。对于“一房二卖”的情况，人民法院通常按照《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十五条的规定，结合涉案房产的所有权变更登记、房屋占有情况、合同成立时间及履行情况等因素确定权利保护顺位。也就是说，购房人作为商品房消费者在非金钱债权的执行纠纷中不具有优先性，其优先性必须是与金钱债权、商品房消费者这两因素直接关联，否则即失去优先保护。商品房消费者并非法定概念。从文字本身来看，这一概念是借鉴了《消费者权益保护法》中关于消费者的相关规定，同时，这一概念也散见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《全国法院民商事审判工作会议纪要》等规定中。对于商品房消费者身份的认定，主要是要根据消费者是否是基于满足“生活居住需要”或“基本居住需要”而购房，这既排除了一些以投资为目的的购房者，也排除了购买住宅以外的商业性房产的购房者。而对于购房者是否满足“生活居住需要”或“基本居住需要”，《执行异议和复议规定》第二十九条规定了商品房消费者排除强制执行应当符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条则进一步明确：“买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”可见，购房者具有商品房消费者的身份需具备以下条件之一：一是购房者在案涉房屋所在地的市是购买首套房；二是购房者在案涉房屋所在地的市虽是购买第二套房，但其所购商品房从家庭人均居住面积方面可以判断是为了满足改善居住环境条件的。符合上述两个条件之一的，购房者即具备商品房消费者的身份。购房者在具备了商品房消费者身份后，还需要根据房屋买卖合同签订的时间及支付购房款的情况，来综合判断购房者是否能排除其他金钱债权人的强制执行。商品房消费者与出卖人签订的房屋买卖合同的时间，必须是在法院查封房产之前，且该房屋买卖合同必须是合法有效的书面合同，这样也是为了维护法院查封行为的司法效力。对于书面合同中书面形式的要求，则应当按照《民法典》第四百六十九条的规定进行理解，即合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式均属于书面形式。实践中，房屋买卖合同双方当事人通常会进行网签，这种在住建局等房产行政管理部门的网络管理系统上签约的行为，因其符合《民法典》关于书面形式的要求，应当视为房屋买卖双方已经订立了书面买卖合同。此外，《执行异议和复议规定》《全国法院民商事审判工作会议纪要》均只规定了房屋买卖合同必须是在法院查封之前签订的，并未规定合同签订必须在抵押权设立之前，换言之，购房者在购买商品房时，只要能够证明不存在购房人和出卖人恶意串通损害抵押权人利益的情形，商品房消费者在签订合同时无论是否知晓抵押权的存在，都不能否定商品房消费者权利的优先性。因此，只要房屋买卖合同是在法院查封房产之前签订，购房者就具备了排除执行的条件之一。商品房消费者除符合签订书面房屋买卖合同的时间要求之外，还应当符合其支付购房款的条件，才能排除强制执行。对于商品房消费者所支付购房款比例的问题，从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的“全部或大部分”，到《执行异议和复议规定》规定的“超过合同约定总价款的百分之五十”，再到《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确的：“接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的”，可以看出，支付一定比例的购房款是商品房消费者享有优先权的重要条件。这样规定也是为了避免作为出卖人的被执行人与案外人恶意串通逃避执行。实践中商品房消费者只要提供发票、收据、付款记录、以及出卖人认可付款事实等证据，就能证明购房者已经完成了相应付款义务。商品房消费者符合了这些条件后，无论通过执行异议程序还是执行异议之诉，都可以实现对所购房产享有的权利的救济。
三、《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条的区别与适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条内容相近，较为明显的不同之处在于，第二十八条规定的是涉案房屋登记在普通的被执行人名下的情形，第二十九条规定的是涉案房屋登记在作为房地产开发企业的被执行人名下的情形。此外，第二十九条规定的排除强制执行的条件相比第二十八条而言更加简单宽泛，无需购房者支付全部价款和实际占有房产。实践中，需要根据案件具体情况选择适用哪条规定，当出现第二十八条与第二十九条均可适用的情况时，可以选择有利于自己的规定，人民法院在审查时，应当一并审查。在156号指导案例王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案【案号：(2016)最高法民申254号】中，最高人民法院认为，《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。最高人民法院在（2016）最高法民申2736号裁定中认为，《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条这两条规定，并非是以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。最高人民法院在（2020）最高法民终1093号判决中认为：首先，高雁尚无法参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。本案高雁尚受让的案涉房产为300多平米的三层别墅，高雁尚未提交充分的证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。其次，高雁尚无法参照适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。高雁尚购买案涉房屋债权权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则，其权益能否排除强制执行取决于是否完全满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个要件，只要欠缺四个要件之一，即不能排除强制执行。根据本案查明的事实，高雁尚支付案涉房屋购房款系以永兴公司对于晨始公司享有的债权进行抵扣，高雁尚提交的证据不能充分证明该抵扣债权的真实性，不足以证明其已支付了全部合同价款；高雁尚以永兴公司对晨始公司债权抵扣购房价款的行为，本质目的是为实现其既有债权，与普通的商品房买卖法律关系中买受人获得房屋所有权的目的存在区别。关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中高雁尚并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故高雁尚对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，一审法院对于高雁尚主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的请求未予支持，认定事实及适用法律并无不当。从上述案例可见，商品房消费者提出执行异议时，只要符合《执行异议和复议若干规定》第二十八条或第二十九条中任一条的规定，即可达到排除强制执行的效果，实现权利救济。人民法院在审查时，应当结合《执行异议和复议若干规定》第二十八条或第二十九条的规定进行综合审查认定。商品房消费者权利被赋予优先性，主要是基于对消费者生存权的保护。但是，商品房消费者权利的优先性也应该限制在特定程序中，不应扩大适用范围。同时，人民法院还应当对商品房消费者的身份情况和支付购房款的情况进行实质性地严格审查，以达到既保护商品房消费者权利又不损害其他债权人权利的效果。
