发布时间：2021-07-23
作为有着房地产律师标签的笔者，隔三差五就会被问到这个问题“我爸妈的房子怎样登记到我名下最划算？”
本着负责任的态度，于是有了下面的对话，【问：….;答：…；问：….;答：…；问：….;答：…】……[此处省略500字以上]。有人可能终于忍不住了，你直接告诉他们答案不就好了。我很抱歉，不是笔者想故弄玄虚，把简单的问题复杂化，而是因为这本身就是一个多维度的问题，“划算”在不同人不同需求下也有不一样的定义，或者高效、或符合经济效益、或财产损耗最小。
本文尝试从税费负担、不同过户方式的优劣对比等方面来进行分析，欢迎各位根据自己需求对号入座。看完本文后，如果你还有了解的想法，我们可以进一步探讨。
实务中，房产转移常见的三种方式：继承、赠与以及买卖。税费负担作为影响大部分人最终决定的第一大因素，有必要多说一些。
特别声明：以下案例分析建立在现行有效的法律法规及相关政策上，并假定在第二次转让时仍合法有效。
一
（一） 继承、赠与、买卖方式过户缴纳的税目一览表
（二） 继承、赠与、买卖方式过户的税费负担比较
1. 仅考虑将房屋传承给下一代的情形（即第一次过户）
从上述案例可见，在小明父亲仅考虑把房产过户给小明，而未考虑房产过户后再次出售的情况下，即使房产符合“满五唯一”的条件进行减免，采用继承方式过户所需缴纳的税费依然是三种过户方式中最低的。
备注：所谓“满五唯一”，是“满五”及“唯一”两个词的组合，“满五”是指个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间开始计算，时间满五年或超过五年。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。（不同地区可能存在不同规定）；“唯一”则是指本人名下登记的只有此一套产权房。通常情况下，如房子满足“满五唯一”的条件下即可减免房子的增值税及个人所得税。
2. 将房屋传承给下一代后进行二次转让的情形（即第二次过户）
如小明在取得父亲过户给他房产后选择将房产进行出售，此时应当重点关注小明在出售房产时是否符合“满五唯一”的条件。
（1） 小明在取得房产的一年后将房产二次转让
在上述案例中，由于小明在取得房产1年后便进行转让，不符合“满五”的要求，因此增值税、增值税附加税及个人所得税均不能减免。不过，由于本次转让是小明作为卖方，卖方无需承担缴纳契税的义务。
在本次转让中，如小明父亲通过继承方式将房产过户给小明，然后小明再将房产出售给其他第三人，二次转让合计的应缴税款依然是继承方式最低。
（2） 小明在取得房产的五年后将房产二次转让
在上述案例中，如小明符合“满五唯一”，即在此情况下小明转让房产符合减免缴纳增值税、增值税附加税及个人所得税的条件；但若小明仅符合“满五”，但其房产不符合家庭唯一生活用房的“唯一”条件的，小明仍需缴纳个人所得税。本次转让是小明作为卖方，卖方无需承担缴纳契税的义务。
综上所述，就理论而言，如小明父亲在符合“满五唯一”的前提下将房产转让给小明，且小明在符合“满五唯一”的前提下将房产二次转让给其他第三人，合计应缴税款应当为众多过户组合方式的最低，也是财产损耗最低的方法。
二
继承、赠与、买卖方式过户的优劣势比较
如前所述，税费负担是大家最关心的问题之一，却不是唯一考虑的因素。因此，说完税费负担的问题后，很有必要继续讨论其他的影响因素。
1. 继承方式
（1）优点
a) 通过继承取得房产的成本较低。继承作为传统的财富传承手段，继承人通过继承取得房产所需缴纳的税费不多。按照现行规定，房产继承的免征个人所得税、增值税、契税，仅需要缴纳0.05%的印花税即可。
b) 通过继承取得房产不受房地产调控限购政策的影响。
（2） 缺点
a) 需要在被继承人去世后才能办理具体的过户手续。
b) 继承流程相对较为复杂。一般而言办理房产继承过户需要进行继承权公证，具体可能需要被继承人医学死亡证明、继承人身份证明、被继承的房产证、被继承人生前所立的遗嘱等证明材料。
c) 继承人未必可以全部继承被继承人的房产。在被继承人未订立合法有效遗嘱的情况下，可能存在多个合法有效的继承人依据法定继承共同继承被继承人的遗产的情形，较容易产生继承纠纷。
d) 目前我国尚未设定遗产税，继承人通过继承取得房产几乎没任何成本。但不排除遗产税在路上风险。
2. 赠与方式
（1） 优点
a) 既可以像继承一样不会受到限购政策的影响（不同地区可能存在不同规定），也可以像买卖一样在父母在世时办理相关过户手续，不受继承自被继承人去世才能办理相关过户手续的限制。较具灵活性。
b) 直系亲属之间赠与房产在个人所得税和增值税上都是免征的，就单次转移而言，在保有灵活性的同时，过户成本也比买卖方式低。
（2） 缺点
a) 与继承相比，赠与虽然较继承更具便利性，但同时过户成本也相对较高，在办理过户时赠与比继承需要多缴纳3%的契税。
b) 在赠与的受赠人主体方面，不同受赠人主体所需要缴纳的税目不同，过户成本也自然有所不同，例如直系亲属之间赠与房产在个人所得税和增值税上都是免征的，但对于赠与其他人则需要额外缴纳个人所得税和增值税及附加。如在赠与房屋后再次二次交易仍会再次收取各类税费，整体过户成本较高。
3. 买卖方式
（1） 优点
a) 这种方式在近年也逐渐被用作家庭的财富传承手段之一，父母将房子卖给自己的孩子，从而实现短期内将房产过户给子女，省去其他过户方式中可能存在的麻烦和手续。
b) 如果符合“满五唯一”的条件，从长远而言，通过买卖方式进行过户将有可能比其他2种方式便宜。
（2） 缺点
a) 仅考虑自住的情况下，通过买卖方式过户的交易成本更高。
b) 受房地产调控限购政策的影响，有可能因为限购政策而导致无法进行过户。
c) 对于已经结婚的子女通过买卖方式得到的房产，将可能被认定为夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，而不能认定为子女个人财产。
三
结论
综上，根据个人实际需求、客观情况来选择适合自己的方式，才是最“划算”的最优方式。
附表：税目明细及法律依据
（一） 继承方式需要交的税目
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税目 |
适用情形 |
税率 |
承担方 |
法律依据 |
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个人所得税 |
房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人 |
不征收 |
/ |
《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》【财政部、税务总局公告2019年第74号】 第二条第三款 二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税： （一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； （二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； （三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。 |
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增值税 |
房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权 |
不征收 |
/ |
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》【《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》[财税(2016)36号]之附件三】 第一条第三十六款 下列项目免征增值税： （三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。 家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 |
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增值税附加税 |
无增值税，无增值税附加税 |
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土地增值税 |
以继承方式无偿转让房地产 |
不征收 |
/ |
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》【财法字〔1995〕6号】 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 |
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契税 |
个人无偿赠与不动产 |
免征 |
/ |
《中华人民共和国契税法》【主席令第五十二号】 第六条 有下列情形之一的，免征契税： （一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施； （二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助； （三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产； （四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属； （五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属； （六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。 |
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印花税 |
产权转移文书 |
0.05% |
继承人 |
《中华人民共和国印花税暂行条例》【国务院令第11号】 印花税税目税率表第11项 产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花。 |
（二） 赠与方式需要交的税目
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税目 |
适用情形 |
税率 |
承担方 |
法律依据 |
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个人所得税 |
1. 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹
2. 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人
|
不征收 |
/ |
《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》【财政部、税务总局公告2019年第74号】 第二条 二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税： （一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； （二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； （三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。 |
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3.房产所有权人将房屋无偿赠与前述人员之外的其他人
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20% |
受赠人 |
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增值税 |
无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人 |
不征收 |
/ |
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》【《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》[财税(2016)36号]之附件三】 第一条第三十六款 下列项目免征增值税： （三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。 家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 |
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|
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与前述人员之外的其他人，视同销售不动产 |
购买不足5年的住房 |
5% |
卖方 |
《市住房建设局市规划和自然资源局市市场监管局市公安局市地方金融监管局深圳市税务局人民银行深圳市中心支行深圳银保监局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》【深建字〔2020〕137号】 三、调整后新的增值税征免年限政策的具体内容？ 个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 |
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购买5年以上（含5年）的住房 |
不征收 |
/ |
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增值税附加税 |
1. 城市建设维护税 |
增值税*7%/5%/1% |
如有增值税，则附加税承担方为赠与人 |
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》 第四条 城市维护建设税税率如下： 纳税人所在地在市区的，税率为7%； 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。 |
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2. 教育费附加费 |
增值税*3% |
《征收教育费附加的暂行规定》【[1986]50号】 第三条 教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。 除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。 |
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3. 地方教育费附加费 |
增值税*2% |
《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》【财综〔2010〕98号】 二、统一地方教育附加征收标准。 地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于2010年12月31日前报财政部审批。 |
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土地增值税 |
以赠与方式无偿转让房地产 |
不征收 |
/ |
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》【财法字〔1995〕6号】 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 |
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契税 |
个人无偿赠与不动产 |
3% |
受赠人 |
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》【国税发〔2006〕144号】 第一条第二款 (二)关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题 对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税,在缴纳契税和印花税时,纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》,税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章,在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调,争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人,办理赠与产权转移登记手续,对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人,不予办理赠与产权转移登记手续。 |
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《广东省契税实施办法》【广东省人民政府令第41号】 第五条 契税税率为3%。 |
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印花税 |
产权转移文书 |
0.05% |
赠与人与受赠人各承担50% |
《中华人民共和国印花税暂行条例》【国务院令第11号】 印花税税目税率表第11项 产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花。 |
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（三） 买卖方式需要交的税目
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税目 |
适用情形 |
税率 |
承担方 |
法律依据 |
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个人所得税 |
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得（即满五唯一） |
免征 |
/ |
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》【国税发〔2006〕108号】 第五条 五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。 |
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其他情形 |
20% |
卖方 |
《中华人民共和国个人所得税法》【主席令第48号】 第三条 个人所得税的税率： （一）综合所得，适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率（税率表附后）； （二）经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率（税率表附后）； （三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。 |
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增值税 |
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与前述人员之外的其他人，视同销售不动产 |
购买不足5年的住房 |
5% |
卖方 |
《市住房建设局市规划和自然资源局市市场监管局市公安局市地方金融监管局深圳市税务局人民银行深圳市中心支行深圳银保监局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》【深建字〔2020〕137号】 三、调整后新的增值税征免年限政策的具体内容？ 个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 |
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购买5年以上（含5年）的住房 |
不征收 |
/ |
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增值税附加税 |
1. 城市建设维护税 |
增值税*7%/5%/1% |
如有增值税，则附加税承担方为赠与人 |
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》 第四条 城市维护建设税税率如下： 纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。 |
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2. 教育费附加费 |
增值税*3% |
《征收教育费附加的暂行规定》【[1986]50号】 第三条 教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。 除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。 |
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3. 地方教育费附加费 |
增值税*2% |
《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》【财综〔2010〕98号】 二、统一地方教育附加征收标准。 地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于2010年12月31日前报财政部审批。 |
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土地增值税 |
个人销售或购买住房 |
暂免征 |
/ |
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》【财税〔2008〕137号】 第三条 三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 |
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契税 |
个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女） |
面积为90平方米及以下的 |
1% |
买方 |
《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》【财税〔2016〕23号】 第一条第一款、第二款 一、关于契税政策 （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。 |
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面积为90平方米以上的 |
1.5% |
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个人购买家庭第二套改善性住房 |
面积为90平��米及以下的 |
1% |
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面积为90平方米以上的 |
2% |
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《深圳市税务局针对关于深圳市房地产交易增值税征免年限调整的问题的回复》 根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条第一款规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 对于个人购置的不符合上述条件的其他房产，按3%的税率征收契税。 |
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其他情形 |
3% |
《广东省契税实施办法》【广东省人民政府令第41号】 第五条 契税税率为3%。 |
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印花税 |
个人销售或购买住房 |
暂免征 |
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《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》【财税〔2008〕137号】 第二条 二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 |
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