根据《民法典》第九百三十八条第一款规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。……”物业服务合同的内容一般不包括对业主共有部分收益的约定。因此，若没有其他约定，一般情况下业主无法基于合同向物业主张违约责任。《民法典》第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”业主或可通过该条向物业请求侵权责任赔偿，但注意到该条是对业主请求物业服务企业承担民事责任的概括性规定，对于业主能否基于此条请求物业承担侵害业主共有部分收益的民事责任，还需要厘清以下两大问题：1.业主共有部分收益是否属于业主的合法利益；2.若属于，可以请求物业承担哪些民事责任。

根据《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”不同于此前《中华人民共和国物权法》（已失效）第七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《民法典》正式明确了业主共有部分产生的收益的所有权归所有业主，也即业主共有部分收益属于业主的合法利益，业主可以基于《民法典》第二百八十七条请求物业承担侵害业主共有部分收益的民事责任的权益。

但《民法典》并没有针对物业侵害业主共有部分收益应该承担的民事责任做出具体规定。该部分共有收益基本为财产利益。物业侵犯业主共有部分收益即侵犯了业主的合法财产利益，应当承担侵犯财产权益的民事责任。因此，业主维权时一般应根据《民法典》第一千一百八十四条的规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。”来请求物业承担相应责任。

通过前述分析，业主是基于侵犯财产权利向物业主张侵权损害赔偿。该主张要成立，首先应证明物业确实实施了侵犯业主共有部分收益的行为，而这之中，首先应当厘清什么是业主的共有部分，共有部分应该如何认定。

（一）“共有部分”的法律规定

根据《民法典》第二百七十一条至二百七十六条的规定，再结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定常见共有部分如下表所示：

（二）常见的利用业主共有部分产生的收入种类[1]

广告收入：电梯间、电梯口、进出门闸、社区饮水机、滚屏灯箱、多媒体电视、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等处的广告位或广告屏、网络公司入场费等。

停车收入：停车位收益、临时停车费。

租金收入：临时门面或者摊位出租、临时摆摊设点、物业管理用房或公共设施出租，电信、移动、联通等公司在小区设置通信机房、在楼顶安装设备等支付的租金。

运营收入：自动售水机、自动售货机、按摩椅、衣物回收箱、充电桩、快递柜、商业活动、废品回收承包等运营收入。

经营收入：利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入。

电费收入：在设置广告、基站等设施设备用电，所产生的电价差价。

人防设施使用费：归属全体业主共有的人防场地空间的所得收益，包括出租人防车位等，但人防空间所有权的认定在司法实践中有所争议，因具体情况及不同地区，分别可能认定为归国家所有、归属开发商所有、归属全体业主所有、未明确规定四种情况[2]。

（三）共有部分认定的司法实践

根据笔者以“业主共有收益”为关键词检索到的最高法院相关案件，业主以共有部分所有权争议为焦点进行起诉的案例主要有三个。其中两个为深圳案件[3]，一个为无锡案件[4]，笔者将通过对两个深圳案件的介绍，以期对共有部分的司法实践有更清楚的认识。

若能证明物业确实侵害了业主共有收益，注意到，业主共有部分收益在扣除合理成本后，归全体业主共有。那业主可以主张的范围应当为扣除合理成本后的共有收益。但合理成本的认定在《民法典》及相关司法解释和《物业管理条例》中都没有明确的规定，此外，在广州、深圳等地区的物业管理条例或相关文件中也没有明确规定。笔者检索到福建省有相关规定或可参考。《福建省物业管理条例》第六十三条第二款规定：“前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。”该条规定了，物业的经营管理费用不得超过所得收益的30%，限制了物业使用业主共有部分收益的权利。

另外，在司法实践中，深圳市中院对合理成本的组成部分也有所认定。在深圳市环益实业有限公司、深圳市南山区中山颐景花园第四届业主委员会车位纠纷一案中，深圳市中院认为一审法院对于确定管理费用所占收益的比例的考量适当应当维持。而一审法院认为，合理成本应当在考量物业管理公司管理成本的基础上，适当考虑物业管理利润因素。物业公司系盈利法人，其为停车场提供的服务既包括经营服务，也包括管理服务，不应要求物业公司在扣除必要管理成本外提供无偿的停车场经营服务。从公平合理的角度出发，委托人亦应向物业公司适当支付一定的服务酬劳作为盈利。因此，综合深圳市小区物业服务行业的收费情况，并结合本案的具体情况，一审法院酌情判令物业公司按照40%的比例分配地下停车位收益[5]。

综上，虽然国家层面和深圳等地区对合理成本还没有较明确的相关规定，但结合福建省相关条例和深圳司法实践，合理成本的认定虽没有一个切实可行的标准，但计算合理成本时应当结合物业服务企业的管理成本和人员成本及一定的管理利润综合计算，一般不应超过扣除合理成本后业主应得的共有部分的收益。

已实施的《民法典》正式确定了建筑物共有部分的收益归业主所有。但现实中多由物业单位对共有部分进行管理和经营，业主对该部分并没有进行直接的掌控。若业主需要向物业主张其侵占共有利益的赔偿，业主可以《民法典》第二百八十七条作为请求权基础。但该请求权为侵犯财产的侵权责任，要证明物业确实实施了侵犯业主共有收益的行为，最为首要的是认定何为“共有部分”。《民法典》及相关司法解释对共有部分有相关的规定。此外，在实践中，对于产权不清晰的建筑物，业主需证明涉案建筑的面积是否计入容积率，其开发成本是否分摊到各个商品房的出售价格之中，若没有则不能认定为涉案建筑的所有权一并转移给业主，若有则可以认为涉案建筑属于业主共同所有。但是注意到判例中，用以证明容积率和成本分摊的证明文件，业主都很难获取，这造成了业主维权路上的困境。最后，业主可能得到支持的财产为扣除合理成本后的收益，虽然国家层面和深圳等地区对合理成本还没有较明确的相关规定，但结合福建省相关条例和深圳司法实践，合理成本的认定虽没有一个切实可行的标准，但计算合理成本时应当结合物业服务企业的管理成本和人员成本及一定的管理利润后综合计算，一般不应超过扣除合理成本后业主应得的共有部分的收益。