（一） 建设工程价款优先受偿权的概念

《民法典》第807规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。（原《合同法》第286条【已失效】 ）

建设工程价款优先受偿权，是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般普通债权优先受偿。

（二） 建设工程价款优先受偿权的权利行使主体

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第35条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

根据《民法典》第807条及上述规定，建设工程价款优先受偿权的权利行使主体，应当为与发包人订立建设工程施工合同的承包人，并不包括实际施工人。

关于装饰装修工程承包人能否主张工程价款优先受偿权的问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第37条规定，装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。实务中，一般认为，如装修装饰工程的发包人是该建筑的所有人，或者承包人与该建筑物的所有权人之间存在合同关系的，可以予以支持，享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。否则，一般不予支持。

（三） 建设工程价款优先受偿权的行使期限

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第41条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

建设工程价款优先受偿权的行使期限问题，经过较大的调整。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）【已失效】第4条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）【已失效】第22条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为��个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

现行的规定将建设工程价款优先受偿权的行使期限从六个月延长至十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算,更大程度上保障了承包人建设工程价款优先受偿权，也更加适应建设工程项目结算周期长、参与主体多及建设程序复杂等特点。

（一）建设工程价款优先受偿权的行使方式

根据《民法典》第807条规定，明确建设工程价款优先受偿权的两种行使方式。（1）通过协议的方式将工程折价。（2）请求人民法院将该工程依法拍卖。上述两种实现建设工程价款优先受偿权的方式中，其中“请求人民法院将该工程依法拍卖”并以拍卖价款优先偿付承包人工程款，因为有法院的介入且处理的是拍卖所得的钱款，不容易引发新的纠纷，而发包人与承包人“通过协议的方式将工程折价”处理给承包人的方式，因为涉及到对建筑物的处分以及可能涉及到第三人的权利，往往容易引起新的纠纷，该种方式在实践中的运用效力也颇受争议。 

（二）以物抵债方式实现建设工程价款优先受偿权的法律效力

关于通过以物抵债方式行使建设工程价款优先受偿权的法律效力问题，司法实践中一直存在两种不同的观点。

第一种观点认为：承包人与发包人通过签订“以物抵债”协议，约定发包人将工程项目所有权以一定的价格转让给承包人以折抵欠付承包人的工程款，从而实现承包人工程价款优先受偿权的目的。该种以物抵债方式是法律允许的实现工程价款优先受偿权的一种方式，符合《民法典》第807条（原《合同法》第286条）“通过协议的方式将工程折价”的规定，应该得到法律支持。

第二种观点认为：承包人享有的工程价款优先受偿权虽然具有法定优先性，但归根到底仍然属于债权，实现方式只能是从工程折价款或者拍卖价款中优先受偿，而不是直接取得建筑物的所有权。上述抵债行为如果不涉及抵押权人和其他第三人的利益且已经完成物权过户登记，尚可以认定为有效，但只要涉及到抵押权人或其它第三人的财产保全利益且未完成物权过户登记，应该认定为无效，不得对抗抵押权人和其他第三人。依据是《物权法》【已失效】第191条第2款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。《担保法》【已失效】第49条第1款的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《担保法》【已失效】第40条的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第二种观点实际上是只承认以物抵债是一种普通的“债的抵销””方式，否认了以物抵债是实现工程价款优先受偿权的有效方式。

笔者赞成第一种观点。从立法本意上看，法律规定承包人对工程价款享有优先受偿权，是为了保护劳动者的劳动权益，建筑物本身是劳动者劳动成果的物化载体，承包人对建筑物的优先受偿权具有追及性，具有物权性质。在发包人与承包人签订以物抵债协议的情况下，即使尚未完善物权过户登记手续，承包人对抵债的建筑物也享有排除抵押权人或其他第三人强制执行的权利，这与《民法典》物权编要求物权变动应该办理物权变更登记的规定并不矛盾。尤其是在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）颁布后，《九民纪要》第44条、第45条明晰了以物抵债协议的法律效力。另外，《民法典》第406条第1款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”，更是明确了抵押人转让抵押财产仅有及时通知义务，删除了原《物权法》、《担保法》关于转让抵押财产需经抵押权人同意的硬性规定。因此，第二种观点的法律基础不复存在。

参考案例：

1) (2020)最高法民再352号

法院观点：双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

2) (2018)最高法民终497号

法院观点：《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿，因此本案中承包人腾飞公司与发包人瑞昇公司约定以腾飞公司承建的2#、4#厂房抵偿瑞昇公司欠付的工程价款，是法律允许的实现工程价款优先受偿权的一种方式。

（三）以物抵债协议实现建设工程价款优先受偿权的实务要点

承包人与发包人签订“以物抵债”协议，能否最终实现建设工程价款优先受偿的目的？

根据《九民纪要》，以物抵债协议并非当然有效。关于认定以物抵债协议的效力，需根据订立以物抵债协议时债务履行期限是否已经届满予以区别对待。《九民纪要》第44条规定，若以物抵债协议签订于债务履行期限届满后，在不存在无效事由的情形下，债权人可以请求交付抵债物；第45条规定，若以物抵债协议签订于债务履行期限届满前，则应当视乎是否实际交付抵债物综合判断。若抵债物未交付债权人的，则应当根据原债权债务关系提起诉讼；若抵债物已转移交付债权人且约定债务人不履行到期债务时抵债物归债权人所有的，这类约定可能会被认为为流质条款而被认定为无效协议。

为确保以物抵债方式行使建设工程价款优先受偿权能有效实现，应当重点关注以下几点：

（一）工程价款优先受偿权足以排除普通债权人、抵押权人的强制执行

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第36条的规定，工程价款优先受偿权的保护顺位优先于抵押权和其他普通债权。这一规定吸纳了原来的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）【已失效】第1条的规定。

最高人民法院（2020）最高法民再352号判决书指出，施工承包人以冲抵工程款的方式购买发包人开发的房屋，实质是通过协商折价抵偿方式实现建设工程价款优先受偿权，该房屋是工程债权的物化载体，施工承包人就房屋享有的权利足以排除普通债权人的强制执行。

最高人民法院的（2018）最高法民终497号判决书指出，建设工程价款优先受偿权作为法定优先权优先于抵押权。虽然承包人对案涉房产所享有的优先受偿权在取得案涉房产所有权后，基于混同而归于消灭，但其享有的优先受偿权因对其自身有法律上利益而仍得存续。即使案涉房产设定了抵押权，承包人的优先受偿权仍应当优先收到保护，而不因所有权设定在抵押权之后而受影响。

因此，最高院基于该法律保护顺位认为在执行程序中，通过以房抵债方式行使工程价款优先受偿权的，可以排除抵押权人和其他普通债权人对抵债房屋的强制执行。

（二）商品房消费者权利与工程价款优先受偿权的保护顺位目前存在法律规定的空白。

原来的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但该规定已于2021年1月1日被废止，且该条规定并未被吸纳到《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，商品房消费者排除强制执行需满足以下条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

《九民会议纪要》第125条进一步放宽了条件，认为以下情形可以理解为符合上述规定的精神：（1）购房人名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的（即改善型住房）。（2）购房人支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第29条沿用了之前的表述，即商品房消费者排除强制执行需满足以下条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

因此，目前的司法实践可能会对商品房消费者权利与工程价款优先受偿权的保护顺位产生争议，尚需明确。笔者认为，从优先保护消费者权益的角度出发，遵循世界通行的“生命权优先”的原则，对于符合规定条件的消费者的权益保护应该优先于承包人的工程价款优先权的保护。