一、发文背景

（一）政策背景

2024年4月30日，中共中央政治局会议首次提及房地产市场增量和存量这一对关系，并指出要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

（二）市场背景

2023年以来，作为四大一线城市之一的深圳接连采取了认房不认贷、调整普宅标准、降低二套房首付比例等楼市调控组合拳，深圳楼市也得以缓慢筑底和回升。但是，据深圳市房地产信息平台统计数据，无论是2023年深圳住宅销量，还是今年深圳住宅销量，基本属于以价换量，例如，2023年深圳新房住宅共成交31621套，总面积321.4万平方米，处于近5年来的低谷；深圳二手住宅成交32768套，同比增长51.0%，主要因为2022年基数低。即使在各种利好政策的持续加码下，今年4月，深圳二手住宅过户量4171套，环比上涨近9%，同比上涨近31%，创近3年来新高，深圳一手住宅预售成交2355套，环比上涨近5%，但后续进一步释放潜在的购房需求仍需政策助力和收入预期的改善。

二、主要内容

（一）分区优化住房限购政策

非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。

（二）调整企事业单位购买商品住房政策

同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

（三）提升二手房交易便利化

支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。

三、后续影响

一是适当放宽了深圳限购区域和购房资格而非彻底放开限购。

当前深圳房地产市场区位分化较为明显、房地产开发企业去库存压力较大，本轮限购政策优化充分结合利用了因城施策、鼓励生育等政策，既有利于降低购房门槛，有针对性的增加潜在的刚需、改善型购房生力军，又不过度刺激楼市，产生其他负面效应。笔者认为，目前适当放宽限购区域和购房资格的效果有待观察，深圳属于人多地少、人口基本持续大幅流入、商品住房数量有限的超大型城市，购房的需求虽大，但深圳房地产销售市场主要的问题还是受经济大环境、民众收入的不稳定与信心不足等影响。

二是部分取消了企事业单位购买商品住房的限制。

2018年7月31日，深圳出台了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房，时隔近六年，深圳再次部分取消了企事业单位购买商品住房的限制，允许满足条件的企事业单位在放宽限购区域购买商品住房，用于解决员工住房等需求，以及对房地产开发企业实施“收旧换新”的，不限制区域和购买目的购买商品住房。笔者认为，相较于自然人，通常情况下企事业单位资金实力更加雄厚、融资渠道更广，更有能力购买商品住房，加之满足在放宽限购区域购买商品住房用于解决员工住房等需求的深圳企业众多，效果可期。但是，笔者也隐忧，当初深圳等一线城市之所以限制企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房，就是为了避免手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压，以及防止企业“与民争利”，一旦满足条件的企事业单位大量收购放宽限购区域购买商品住房，虽然可能短期内解决放宽限购区域内商品房销售问题，但也会带来诸多不利影响，比如有限的房源可能高度集中等，因此，未来还将进一步考验深圳政府的房地产调控智慧，如何在兼顾市场和公平的情况下，深化和落地政策。